7 เทคนิค ! เลือกทำเลอสังหาฯ (Part 2)
ต่อจากบทความในฉบับที่แล้ว สำหรับ 7 เทคนิคในเลือกทำเลอสังหาฯ ซึ่งบทความก่อนหน้าได้บอกไป 4 เทคนิค วันนี้จะขอนำเสนออีก 3 เทคนิคที่เหลือ ได้แก่ 5. ตรวจนับตัวเลขที่ผ่านไปผ่านมาในแต่ละทำเล วิธีนี้เหมาะมากในการใช้เลือกทำเลค้าขายหรือทำเลตึกแถว โดยจะพิจารณาเน้นไปทาง จำนวนคนที่สัญจรไปมา ปริมาณจราจรทางรถยนต์ ประเภทและลักษณะของผู้ที่สัญจรไปมา ประเภทและลักษณะของคนที่สัญจรที่ไปมาหน้าทำเล และความหนาแน่นของจารจรในแต่ละช่วงเวลา 6.เปรียบเทียบตัวคุณค่าเช่า (The Gross Rent Multiplier : GRM) เป็นวิธีที่ง่าย ไม่ยุ่งยากซับซ้อน เหมาะกับอสังหาฯ ประเภทลงทุนระยะยาว เช่น หอพัก อพาร์ตเมนต์ บ้านเช่า เป็นต้น สำหรับสูตรหาตัวคุณค่าเช่าในแต่ละพื้นที่ ทำได้ง่ายมาก โดยนำราคาซื้อขายอสังหาฯ ตั้ง แล้วหารด้วยค่าเช่าที่ได้รายเดือน ซึ่งแสดงเป็นสูตรดังนี้ ตัวคุณค่าเช่า = ราคาอสังหาฯ / ค่าเช่ารายเดือน เกณฑ์การพิจารณาก็คือจะเลือกทำเลที่ GRM ต่ำสุดเป็นสำคัญ เพราะถือว่ามีราคาถูกกว่า 7.เปรียบเทียบสัดส่วนรายได้สุทธิต่อราคาอสังหาฯ เป็นวิธีที่ได้รับการยอมว่าดีและน่าเชื่อถือมากที่สุด เพราะประเมินราคาครบทุกด้าน ทั้งรายได้ ค่าใช้จ่ายและการลงทุน ขั้นตอนเริ่มจากการหารายได้สุทธิหลังดำเนินการ (Net Operation Income : NOI) โดยนำราคาที่ได้รับจริงทั้งหมด (Effective Gross Income) ทั้งค่าเช่า และรายรับอื่นๆ ตั้ง แล้วนำหักออกด้วยค่าใช่จ่ายดำเนินงานต่างๆ (Operating Expenses ) จากนั้นให้นำรายได้สุทธิหลังดำเนินงานหรือกระแสเงินสดสิทธินำมาหาด้วยราคาอสังหาฯ ก็จะได้เป็นผลตอบแทนจากการลงทุน (Return on Investment : ROI) ขอขอบคุณที่มาจากนิตยสารบ้านพร้อมอยู่ เมษายน 2560

9 ปัญหาคอนโดที่หนีไม่พ้น (Part 1)
1. พื้นที่เพิ่ม (ทุกโครงการ) เวลาจะซื้อคอนโดเรามักเห็นโครงการกำหนดพื้นที่ใช้สอยเป็นเลขกลมๆ เช่น 25,26,28 ตร.ม. แต่พอถึงเวลาที่โครงการสร้างคอนโดเสร็จแล้วจริงๆ ส่วนมากมักจะมีพื้นที่เกินมา เช่น 25.65,30.45 ตร.ม. เมื่อมีพื้นที่เกินมา โครงการคอนโดใหม่มักจะคิดราคาเพิ่มกับลูกค้า ทำให้ลูกค้าต้องจ่ายส่วนต่างเพิ่มเอง ดังนั้นกฏหมายจึงกำหนดไว้ว่าการเพิ่มขึ้นหรือลดลงของพื้นที่ห้องต้องไม่เกิน 5% ของพื้นที่ที่ระบุไว้ในสัญญา 2. สร้างไม่ตรงตามแบบที่โฆษณา เวลาจะซื้อคอนโด ส่วนใหญ่เราจะเห็นภาพโฆษณาที่ดูสวยงามหรูหราเกินจริง แต่เมื่อสร้างเสร็จแล้วกลับพบว่าภายในคอนโดไม่ได้เป็นไปตามแบบที่โฆษณาไว้ โดยส่วนใหญ่มักพบกับส่วนกลางของโครงการ 3. ที่จอดรถไม่เพียงพอ ปัญหาที่จอดรถมักพบในแทบทุกคอนโด เพราะส่วนใหญ่คนไทยจะใช้รถยนต์เป็นพาหนะในการเดินทาง ดังนั้นผู้ที่ซื้อคอนโดต้องรู้ว่าที่จอดรถภายในโครงการเป็นพื้นที่ส่วนกลางที่เจ้าของร่วมมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ร่วมกัน หมายความว่า ใครมาก่อนก็ได้จอดก่อนนั่นเอง 4. เพื่อนบ้านสร้างปัญหา เพราะการอยู่คอนโดเป็นอาศัยอยู่ร่วมกันกับคนจำนวนมาก รอบข้างห้องที่เราอาศัยอยู่จะมีเพื่อนบ้านเต็มไปหมด ซึ่งอาจจะสร้างปัญหาต่างๆ ให้เราพบเจอได้ไม่มากก็น้อย 5. ส่วนกลางโทรม เกิดจากการบริหารจัดการของส่วนกลางที่ไม่มีประสิทธิภาพ ทำให้ส่วนกลางเสื่อมโทรม ทั้งสระว่ายน้ำ คลับเฮ้าส์ และสวนส่วนกลาง เมื่อพื้นที่ส่วนกลางเหล่านี้เสื่อมโทรมจะส่งผลให้มูลค่าโครงการดูลดลงไปด้วย สำหรับอีก 4 ปัญหาจะขอนำเสนอในบทความถัดไป ขอขอบคุณที่มาจาก นิตยสาร The Condominium


  1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140 141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166  
 
barbour tikkitakki canada goose sale canada goose ale parajumpers takit parajumpers takki canada goose suomi canada goose takki timberland shoes ugg ale moncler takki moncler sale timberland suomi barbour jacket barbour takki


canada goose hamburg moncler jacke damen canada goose outlet belstaff outlet peuterey herren woolrich jacke damen canada goose sale parajumpers outlet canada goose damen woolrich parka herren parajumpers sale duvetica jacke duvetica damen duvetica mantel moncler outlet peuterey sale